تقاضای مسکن در عمان تحت تاثیر عوامل مختلفی مانند رشد جمعیت، رشد شهرنشینی، سیاست‌های دولتی و فعالیت‌های اقتصادی قرار دارد. برای دستبابی به یک تحلیل از تقاضای مسکن در عمان می‌توان به موارد زیر اشاره و آنها را مورد بررسی قرارداد.
- رشد جمعیت و شهرنشینی
- رشد جمعیت: جمعیت عمان به طور پیوسته در حال افزایش است. بخشی از رشد جمعیت به نرخ تولید مثل عمانی ها بر می گردد و بخشی دیگر از آن را مهاجران تشکیل می‌دهند. هر دو بخش به افزایش تقاضای مسکن کمک می‌کنند. سرشماری که در سال ۲۰۲۰ در عمان انجام گرفته، جمعیتی حدود ۴.۵ میلیون نفر را گزارش کرده است، در حالی که این تعداد در اوایل ۲۰۲۴ به ۵.۲ میلیون نفر افزایش یافته است. این افزایش جمعیت نیاز به واحد های مسکونی و تجاری جدید (خصوصا اسکان در محیط هایی با کیفیت بالا اما مرقون به صرفه) را افزایش داده و در صورتی که بتوان همزمان با تامین مسکن امکان اشتغال در محدوده اسکان را نیز فراهم نمود، با در نظر داشتن مشوق های دولتی، بازاری دائمی و رو به رشد را در چشم انداز ۲۰۴۰ خواهیم داشت.
- شهرنشینی: شهرهایی مانند مسقط، صلاله و صحار شاهد رشد شهرنشینی بوده‌اند که منجر به افزایش تقاضا برای املاک مسکونی در این مناطق شهری شده است. افزایش تقاضا برای مسکن سبب گسترش تحرک بخش هایی مانند ساخت و ساز، املاک و مستغلات می شود و این گسترش به خودی خود به رشد اقتصادی کمک می‌کند. در اینجا نباید از این نکته غافل شد که با افزایش هزینه های شهر نشینی، عده زیادی ترجیح به نقل مکان به محدوده های خارج از شهر (ولی نزدیک به آن) که دارای ساخت متناسب و با کیفیت و مجتمع باشد خواهند داشت. در صورتی که در محدوده جغرافیایی هدف امکان ایجاد مراکز کار مانند کارخانه جات صنعتی نیز موجود باشد تنوع قابل قبولی در متقاضیان مسکن نیز ایجاد می گردد. گسترش شهر نشینی در مواقعی سبب افزایش تراکم جمعیت و ترافیک و مشکلات مرتبط با آن می گردد که این مشکلات برای برخی از ساکنان فعلی فرار از شهر های شلوغ (حداقل در زمان های غیر کاری) را مطلوب نموده و در صورتیکه محل سرمایه گذاری و ساخت و ساز از لحاظ دسترسی به شهر و همزمان دسترسی به مراکز تفریحی (از قبیل سواحل و مراکز ورزشی) انتخاب گردد بازار هدفی برای این قبیل متقاضیان نیز ایجاد می نماید.
- تاثیر مهاجران
- بازار اجاره: مهاجران که بخش عمده‌ای از جمعیت عمان را تشکیل می‌دهند، عمدتاً به بازار مسکن با قیمت متوسط نیازمند می باشند. تقاضا برای املاک با قیمت مناسب و متوسط به طور ویژه بیشتر خواهد شد. این متقاضیان فاکتور هایی از قبیل قیمت های پایینتر به نسبت پایتخت و نزدیکی به پایتخت را اولویت قرار می دهند اما همزمان به سرمایه گذاری بلند مدت (با امید به افزایش بهای مسکن در سال های بعد) نیز نیم نگاهی خواهند داشت.
- تغییرات در قوانین اقامت: ابتکارات اخیر دولت از قبیل اجازه به مهاجران برای خرید املاک در مناطق خاص، تقاضا برای املاک با مالکیت آزاد را در میان غیرعمانی های مقیم این کشور افزایش داده است. در حقیقت این تصمیم هم در جهت کاهش هزینه های این قشر بوده و هم موقعیت نوعی سرمایه گذاری را برای آنان فراهم می نماید که در نتیجه
- تنوع اقتصادی و نیازهای مسکن
- چشم‌انداز ۲۰۴۰:
برنامه تنوع اقتصادی عمان شامل سرمایه‌گذاری‌های قابل توجه در زیرساخت‌ها و توسعه املاک و مستغلات است که منجر به افزایش پروژه‌های مسکونی به منظور برآورده کردن تقاضای فزاینده مسکن خواهد شد. توسعه زیر ساخت ها شامل موارد متعددی از صنایع تولیدی کوچک و متوسط تا صنایع بزرگ و محرک اقتصاد را شامل می شود. با توجه به جهت گیری کشور عمان در ارایه تسهیلات به سرمایه گذار خارجی، امکان استفاده از تمام ظرفیت های ساخت و ساز در این کشور وجود داشته و قابل برنامه ریزی است. به عنوان نمونه جهت بهره برداری کامل از ظرفیت های تولید سرمایه گذار میتواند تمامی پیش نیاز های ساخت و ساز را در محل پروژه استقرار دهد. در خصوص پروژه حاضر که پایه آن ساخت و ساز است، امکان تاسیس کارخانه های تولید مصالح در محل شامل کارخانه سیمان، کارخانه بلوک، صنایع شیشه و پایپینگ و غیره وجود دارد. این بخش در طول زمان پروژه با تامین مواد اولیه از هزینه های ساخت و ساز می کاهد و همزمان امکان تامین بخشی از نیاز روزافزون و رو به رشد بازار عمان را نیز فراهم می آورد.
- فرصت‌های شغلی: رشد در بخش‌هایی مانند گردشگری، حمل‌ونقل و تولید فرصت‌های شغلی ایجاد کرده است که نیاز به مسکن در نزدیکی مراکز اشتغال را تحریک می‌کند. در هر سرمایه گذاری موفق بررسی، امکان سنجی و برنامه ریزی برای چندین هدف که همگی در راستای هدف اولیه سرمایه گذاری باشند تضمین کننده موفقیت آن سرمایه گذاری است. در این پروژه خاص با توجه به کلیه عوامل اقتصادی و اجتماعی بیان شده، برنامه ریزی بلند مدت برای دست یابی به بازار های جدید و رو به رشد دیگر نیز باید مد نظر قرار گیرد. در پروژه های ساخت و ساز در نظر داشتن و تامین امکانات گردشگری از قبیل ساخت هتل و امکانات تفریحی لوکس مطابق با سلیقه جامعه هدف می تواند تضمین کننده سرمایه گذاری موفق و برگشت سود قابل قبول در کوتاهترین زمان ممکن گردد.
- انواع مسکن مورد تقاضا
- مسکن ارزان: تقاضا برای مسکن ارزان در حال افزایش است، به ویژه در میان گروه‌های کم‌درآمد و خانواده‌های جوان.
- مسکن لوکس و با کیفیت ساخت بالا: عمانی‌های با درآمد بالا و برخی از مهاجران با درآمد بالا به دنبال ویلاها و آپارتمان‌های لوکس، به ویژه در مکان‌های مهم اقتصادی و یا توریستی مانند مسقط و صلاله هستند. از آنجا که مسقط پایتخت عمان است، هر منطقه‌ای که نزدیک به مسقط باشد، قطعا محل جالبی برای چنین مسکن‌هایی خواهد بود.
- مجتمع های یکپارچه و شهرک ها: ساخت و ساز هایی که امکانات مسکونی، تجاری و تفریحی را همزمان و بصورت یکجا ارائه می‌دهند، به دلیل راحتی و جذابیت و ارایه مدرنیته در خود، در حال حاضر محبوبیت بسیار بالایی دارند. بنابراین هرگونه ساخت و ساز در کشور عمان باید تامین کننده هر دو نوع مسکن فوق به نسبت تقاضای محیطی باشد.
- ابتکارات و حمایت های دولت که تاثیر گذاری مستقیم در برنامه ریزی سرمایه گذاری دارند:
- ارایه یارانه به مسکن: دولت عمان وام‌های مسکن و یارانه‌هایی برای حمایت از شهروندان در مالکیت خانه‌ها ارائه می‌دهد. این سیاست به همراه سیاست های کلی جمعیتی و جذب نیروی کار خارجی و همچنین مشوق های اقتصادی برای جذب سرمایه گذار خارجی سبب تضمین فروش و به طبع آن بازگشت سرمایه می گردد.
- توسعه املاک و مستغلات: پروژه‌هایی مانند پروژه مسکن عمان هدف دارند تا عرضه مسکن ارزان را افزایش دهند. پروژه مسکن عمان مجموعه‌ای از ابتکارات و طرح‌های دولتی است که با استفاده از ظرفیت های بخش خصوصی هدف گذاری مشخصی برای تأمین مسکن مناسب برای شهروندان و بهبود زیرساخت‌های مسکونی در این کشور دارد. این پروژه‌ها معمولاً در راستای توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور اجرا می‌شوند و شامل ساخت مسکن‌های ارزان‌قیمت، تقویت بازار مسکن، و بهبود کیفیت زندگی در مناطق مختلف عمان هستند. در سال‌های اخیر، دولت عمان برای رفع نیازهای روز افزون مسکن و در جهت بهبود شرایط زندگی در مناطق شهری و روستایی، چندین طرح و پروژه بزرگ مسکونی راه‌اندازی کرده است. برخی از ویژگی‌های مهم پروژه‌های مسکونی در عمان عبارتند از:
- ساخت مسکن ارزان‌قیمت: پروژه‌های مسکونی برای اقشار کم‌درآمد، با هدف فراهم‌سازی خانه‌های مقرون به صرفه.
- تقویت زیرساخت‌های شهری: پروژه‌های مسکونی معمولاً با توسعه زیرساخت‌های شهری مانند جاده‌ها، آب و فاضلاب، برق، و سیستم‌های حمل‌ونقل همراه هستند که تمرکز دولت بر ایجاد زیر ساخت های لازم قرار گرفته است.
- پروژه‌های توسعه مناطق جدید: گاهی پروژه‌های مسکنی شامل توسعه نواحی جدید به‌ویژه در حومه‌های شهرهای بزرگ مانند مسقط می‌شود تا به تقاضای مسکن در این مناطق پاسخ داده شود.
- توجه به طراحی پایدار: برخی از پروژه‌ها شامل استفاده از تکنولوژی‌های سبز و طراحی پایدار برای کاهش مصرف انرژی و حفظ منابع طبیعی هستند.
- این پروژه‌ها به‌ویژه در سال‌های اخیر با توجه به رشد جمعیت و نیاز به مسکن در عمان، بیشتر از قبل اهمیت پیدا کرده‌اند. علاوه بر این، توسعه مسکن در عمان بخش مهمی از چشم‌انداز اقتصادی این کشور را تشکیل می‌دهد.
- چالش‌های احتمالی پیش رو:
- نوسانات اقتصادی: بازار مسکن در عمان حساس به شرایط اقتصادی است، به ویژه نوسانات قیمت نفت که بر اقتصاد کلی تاثیر می‌گذارد. در حال حاضر با توجه به نرخ های بالای نفت، شرایط اقتصادی پیش رو بسیار خوب ارزیابی می شود. در اینجا نکته بسیار مثبتی در جهت گیری اقتصادی عمان به چشم می خورد و آن دستور کار همه ارکان این کشور برای کاهش وابستگی به اقتصاد نفتی تا سال ۲۰۴۰ است. این جهت گیری در سال های اخیر به خوبی در حال پایه ریزی بوده و اثرات آن نیز با دقت در رشد گردش گری این کشور به وضوح قابل لمس می باشد.
- پایداری: تأکید فزاینده‌ای از سوی دولت عمان بر مسکن پایدار و با مصرف انرژی بهینه وجود دارد که میتواند بر تقاضای آینده تأثیر بگذارد. این تاکید میتواند به عنوان یک مزیت در بازار در نظر گرفته شود اگر به این عامل به عنوان یک فاکتور کلیدی در طراحی و ساخت و سازهای جدید توجه شود. اما عدم توجه به آن قطعا عواقب جدی خواهد داشت.
نتیجه‌گیری و ترسیم چشم‌انداز آینده
با در نظر گرفتن کلیه عوامل و فاکتور های ذکر شده، پیش‌بینی تقاضای مسکن آینده بسیار مثبت خواهد بود. دلایل اصلی مثبت بودن پیش بینی ها میتواند به شرح زیر خلاصه گردد:
رشد ثابت:
پیش‌بینی می‌شود رشد تقاضا برای مسکن نه تنها ثابت باقی بماند بلکه حتی افزایش رشد تقاضا نیز قابل تصور می باشد. به ویژه به دلیل حضور تعداد زیتدی متقاضی خرید اول مسکن که در محدوده سنی ۳۰ الی ۴۰ سال هستند و موج دوم خریداران آتی که در محدوده سنی ۲۰ الی ۳۰ سال حضور دارند و در که طی ۱۰ سال آینده به این افراد اضافه می گردند. افزایش گرایش به شهرنشینی همزمان با صنعتی شدن عمان چشم انداز روشنی برای ساخت و ساز در عمان را تصویر می نماید.
گردشگری و تقاضای مسکن:
با قرار گرفتن عمان به عنوان یک قطب گردشگری جدید در منطقه که پا به پای دیگر کشور های حاشیه خلیج فارس سرمایه گذاری عظیمی روی مراکز گردشگری خود نموده است، تقاضا برای املاک اجاره‌ای کوتاه مدت و خانه‌های دوم را افزایش خواهد داد.
موفق ترین سرمایه گذاری قابل پیش بینی در کشور عمان سرمایه گذاری در بخش مسکن، گردشگری و صنایع تولیدی است. حال در صورتی که بتوان پروژه ای تعریف نمود که در هر سه بخش فوق دخیل باشد، قطعا تضمین برگشت سرمایه، سود قابل قبول در کوتاهترین بازه زمانی را تضمین می نماید.
مسکن دیجیتال و هوشمند:
پیشرفت‌های تکنولوژیکی و ادغام راه‌حل‌های خانه هوشمند میتواند بر ترجیحات بازار مسکن تاثیر بگذارد. این تکنولوژی ها در حال حاضر با کیفیت بالا در کشور ایران نیز در حال استفاده است که انتقال آن به بازار جدید به راحتی قابل انجام بوده و می توان توان تکنولوژی های مورد استفاده در ایران را به صورت مستقل در این بازار جدید عرضه کرد. این تکنولوژی ها هم در قالب خدمات تجاری و واردات قابل انتقال است و هم بصورت انتقال تکنولوژی و ساخت زیر ساخت های لازم. در صورت انتقال تکنولوژی این امکان نیز فراهم می گردد که از کشور عمان به عنوان هاب صادرات کالا استفاده نموده و مشکلات تحریمی حال حاضر کشورمان را که سبب ایجاد موانع برای صادرات شده را برطرف نمود و از لحاظ نقل و انتقال مالی نیز کشور عمان از امن ترین نقاط برای انجام امور مالی و بانکی به حساب می آید.
